משכנתה למתחילים – מדריך משכנתא למתחיל
משכנתה, רוב האנשים ששומעים את המילה הזאת נבהלים, מקבלים סחרחורת ועקצוצים בעיקר באזור הכיסים. יחד עם זאת רובנו בשלב כזה או אחר נצטרך להשתמש משכנתא כדי להגשים את החלום ולקנות בית משלנו.
את הכתבה הזאת החלטתי לכתוב לאחר שחבר פנה אליי, הוא סיפר שניסה לקרוא על משכנתאות באינטרנט ולא מצא את הידיים ולא את הרגלים, נחשף להמון מידע שלרוב הכיל מונחים מקצועיים לא ברורים, שבעיקר גרמו לו יותר לפחד ולא להבין לקראת מה הוא הולך.
לכן החלטתי לכתוב על משכנתא בצורה קלילה , פשוטה ,ברורה והכי חשוב – בעברית.
אז אם אתם עומדים לקחת משכנתה וגם אתם לא מוצאים את עצמכם, הכתבה הזאת היא בשבילכם ובואו נתחיל:
אז מה זה בכלל משכנתה?
משכנתא היא שם של הלוואה, הלוואה שבה בעצם אתם נותנים משכנתא לבנק. כן קראתם נכון, אתם אלו שנותנים את המשכנתה לבנק!
נסביר, משכנתא היא בעצם מונח משפטי שנלקח עוד מימים קדומים ומשמעותו שיעבוד כנגד הלוואה שניתנת לאדם. במקרה של הלוואת משכנתה שאנו מכירים היום, הבנק נותן לכם הלוואה ואתם כנגד נותנים לו משכנתה (זכות שיעבוד) על הנכס אותו אתם רוכשים.
הלוואה בשעבוד נכס זאת הלוואה שבה הבנק המלווה מחזיק בזכויות על הנכס עד אשר פורעים את ההלוואה.
כאשר ובמידה והלווה לא עומד בתנאי ההלוואה, הבנק ראשי לממש את הנכס לטובת כיסוי החוב.
אחרי שהבנתם מה זו משכנתה, נבין מה זאת הלוואה או לייתר דיוק הלוואה כנגד שעבוד נכס.
הלוואה היא עסקה בין שני צדדים, גופים או אנשים פרטיים. שבה צד אחד (המלווה) נותן סכום כסף מסוים (הקרן) לצד ב' (הלווה) למשך זמן מסוים (תקופת ההלוואה) ובתנאים מוגדרים מראש (ריבית).
מלווה- הוא הגוף או האדם הנותן את הכסף.
לווה- הוא הגוף או האדם המקבל את הכסף.
קרן- היא סכום הכסף שניתן בעסקה.
ריבית- אלו תנאי ההלוואה, או במילים אחרות כמה תעלה לנו ההלוואה.
מה מיוחד בהלוואה משכנתא לעומת הלוואה רגילה?
יש כמה נתונים שמייחדים את המשכנתא לעומת הלוואת רגילות:
- הסכום – סכום הכסף שאתם יכולים לקבל מהבנק עבור קניית נכס משתנה לפי שווי הנכס אותו אתם רוצים לרכוש. הלוואה מקסימלית תהיה לכל היותר 75% מערך הנכס. משמעות העניין שאת יתרת הסכום,25% הנותרים, הלווה (אתם) צריך לשלם מההון העצמי שלכם. ובאחוזים כמו באחוזים ככול שהנכס שתרצו לרכוש יהיה יקר יותר ההון העצמי שתדרשו אליו יהיה גבוה יותר.
- מסלול – הוא התקופה, גובה הריבית, וסוג הריבית בהלוואה.
בניגוד להלוואות שאנו מכירים בחשבון הפרטי שלנו, בהלוואת לדיור (משכנתה) קיימים מספר מסלולים שניתן לשלב ביניהם, ולכל אחד מהם יתרונות וחסרונות . שילוב נכון בין המסלולים יצור איזון בין הסיכון לבין הגובה ההחזר החודשי. שילוב המסלולים נקרא תמהיל משכנתא.
- תקופה – גם במקרה זה בניגוד להלוואות מהחשבון בפרטי, ששם ניתן לפרוס הלוואה בין 5-7 שנים, בהלוואה לדיור הפריסה יכולה להיפרס החל מ-4 שנים בטווח הקצר ביותר ועד 30 שנה בטווח הארוך ביותר. במסגרת משכנתה אחת ניתן לקחת כל מסלול לתקופה שונה .
- ריבית – לרוב ריביות המשכנתה הן הריביות הזולות ביותר במשק, שכן לבנק יש בטוחה טובה מנגד.
הבטוחה היא הנכס שלכם שישמור על ערכו ואף יעלה ולכן הבנק בטוח בכסף שנתן כנגדו.
אף על פי כן, החזר הריבית על תקופה הארוכה והסכומים הגדולים שנלקחים לרוב בהלוואות לדיור מגיע למאות אלפי שקלים. וללא תכנון נכון של המשכתה אף עלול להגיע לגובה סכום הלוואה שנלקחה במקור (הקרן).
מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא?
לכל הלוואת משכנתא מאפיינים שונים ורמת סיכון משלה. לכן אין להסיק מהמשכנתא אחת לשנייה.
על מנת לבחור את המשכנתא הכלכלית ביותר עבורכם עליכם לבצע חישוב כלכלי ארוך טווח .
חישוב זה יביא בחשבון את כושר ההחזר הנוכחי שלכם וצפי לכושר ההחזר העתידי שלכם על מנת שתוכלו לדעת מה סכום המשכנתא המקסימלי בו תוכלו לעמוד במשך השנים ואיך תוכלו לחלקו בצורה נכונה במהלך התקופה.
הדרך הנכונה והכלכלית לתהליך זה היא להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות אשר יעשה עבורכם את כל החישובים ואפילו ייקח עבורכם חישובים שלא העליתם על דעתכם שיש לקחת. ליועץ מנוסה יש ניסיון רב עם המון זוגות ומשפחות דבר המעניק לו ראייה כלכלית רחבה ונכונה יותר של הנתונים.
ליועץ משכנתאות יש יכולת מיקוח גדולה מול הבנקים שכן היועץ עובד עם מספר גדול של תיקים מול הבנקים ולכן יכולת המשא ומתן שלו גבוה משלכם, ואין ספק שיועץ עם שם בבנקים יקבל תנאים מעודפים שיכולים לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
הוספת תגובה